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住建部旧改政策分析
2019年17万老旧小区究竟怎么改
更新时间:2019-08-06 来源:上海熊猫集团

老旧小区改造工作一直受到党中央、国务院的高度重视。习近平总书记指出,要加快老旧小区改造;不断完善城市管理和服务,彻底改变粗放型的管理方式,让人民群众在城市生活得更方便、更舒心、更美好。李克强总理在年初的《政府工作报告》中也明确对老旧小区改造工作要求,又在6月19日主持召开国务院会议,部署老旧小区改造工作。

借鉴试点经验、明确改造任务

住建部方面高度重视改造任务并积极落实,从2017年底,住建部在15座城市启动老旧小区旧改的试点,截止到2018年底,共改造106个老旧小区,惠及5.9万户。从试点城市进展来看,老旧小区改造花钱不多,受众面广,是切实增加人民幸福感、获得感、安全感的重要举措。

2019年4月15日,三部委(住建部、发改委、财政部)联合印发了《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》,明确2019年老旧小区改造工作核心任务,也给各地落实旧改的具体实施提供了指引,可归纳为20个字;“摸清家底、因地制宜、自下而上、各方筹资、长效管理”。

问题、难点与重点

通常老旧小区建造年限在20年以上,由于早期设计缺失,和长期维护管理不到位,导致以下三方面的问题尤为突出:

1、设备老旧

是管网破旧,上下水、电网、煤气,还有光纤,这些设施要么缺失,要么老化非常严重,所以老百姓反映非常强烈。

2、配套公共服务缺失

是这些小区建造时间较早,它的很多公共服务是缺失的,比如养老、抚幼、物业,再进一步说还有文化娱乐、健身、机动车和非机动车的存放等,这都是普遍存在的问题。尤其是现在很多老旧小区老龄化程度还是挺高的,老年人特别需要电梯,这也是很多居民呼吁了很久的事。

3、严重缺乏管理

是这些建造时间比较长的城镇老旧小区,很多没有物业管理,公共环境普遍比较差,包括道路破损、秩序混乱、私搭乱建等,这些问题直接关系到生活在小区里居民的获得感、幸福感、安全感。

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就老旧小区试点推进的情况来看,虽然作为民生工程,但是由于老旧小区居民改造意愿不一、后期管理维护费用收不上来等影响到老旧小区改造的具体落实。就老旧小区二次供水改造为例,设备改完了,后期设备的维护谁来管,维修保养费用谁来出,多余的电费怎么均摊都是摆在改造面前的实际问题。

因此,住建部副部长黄艳表示,想要落实好老旧小区改造的推进工作,解决好这三个关键是重点:

一、是建立多元化融资机制,加大改造资金筹集力度;

二、是地方加强统筹协调,强化基层组织建设,发动小区居民通过协商形成共识,积极参与老旧小区改造。

三、是在改造中因势利导,同步确定小区管理模式、管理规约及居民议事规则,同步建立小区后续管理机制。

钱从哪里来

针对这个问题,住建部负责人给出了“小区居民“、“社会企业“和“中央补助”三个渠道。

主要是按照业主主体,也就是居民主体,社区主导,政府引领,各方支持,这种方式来统筹推进,采取居民出一点、社会支持一点、财政补助一点这种多渠道投资的改造资金。 

这个机制必须要可持续,因为金融的方式不能只投入转不起来,所以这个是个前提。另外一个我们有一个风险的防范,就是债务的防范。

改造需求分等级 基础保障优先

全国各地经济发展水平不一,老旧小区居民改造诉求内容也不尽相同,这也是因地制宜的原因所在。通常改造可以分为三个层面:

1、保基本的配套设施。水电气正常供应相关的基础设备改造作为直接关系到居民生活根本的基本诉求。

2、提升类的基础设施。例如有条件的地方配建停车场、活动室、物业用房等。

3、完善公共服务类的内容。在前两者的基础上,全方位打造“完整社区”概念,改善居民居住环境和打造居民服务。包括社区养老、扶幼、医疗、餐饮、便利店等等。

旧改的优先级,应该从保障基本生活开始,逐步提升居住品质。各地区也应该根据所在城市情况,来制定相应的改造清单,调查居民意愿。例如广西当地,一个小区正在实施改造,大概有三片纸的改造内容清单,包括基本市政基础设施、公共环境、公共服务,让居民勾选,看哪些是小区居民最迫切需要解决的问题。改造内容只有越贴近百姓需求,改造才能得到小区居民的响应,也是改造得以顺利推进的根本。

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供水改造,刻不容缓

随着城市面积的扩大, 供水压力对原先可以直供的区域可能出现压力不足,那就面临部分原先没有二次加压设备的小区如果不进行改造,就会出现顶层住户高峰没水用的情况。当然也包括部分高层小区,由于设备问题导致整栋楼的居民生活用水稳定性得不到保障,饮水安全出现隐患。

因此,供水改造也被国家列入老旧小区改造工作的第一梯队。城镇老旧小区的供水改造是系统性工程,包括基础调研、改造标准设定、标准泵房打造、维修保养、远程智能化监控管理,全方位确保居民用水的最后一公里的安全稳定,彻底消除老旧小区住户的生活用水困扰。

老旧小区的改造难点很多来自于历史遗留问题,和新建小区的供水配套实施建设存在很大差异,工程复杂性和推进难度也更高。小区原先没有建设泵房,新建泵房有没有土地空间;高层用户水压不稳定而低层居民用水没问题,改造资金如何协调;改造时间长,一旦改造那就是整个片区大面积停水,居民投诉怎么处理;后期设备的电费怎么均摊;设备的维护保养费用谁来出等等,都是现实摆在老旧小区供水改造面前的问题。一方面老旧小区供水问题必须要解决,另一方面情况又很复杂,这也是导致多地老旧小区推进迟迟放缓的原因。就如同习主席说的要像“绣花”一样,将老旧小区改造做好,那需要政府、居民、供水企业以及设备服务商多方的共同协作发力。

老旧小区二次供水旧改实施的五步骤

基于国务院老旧小区改造工作的重点部署,结合熊猫以往供水改造的经验,就老旧小区二次供水改造的具体实施,提出了五个关键性的步骤:

1、摸清家底、统一规划

老旧小区的供水方式和出现供水问题的原因各不相同,哪些是有泵房需要对泵房设备老旧进行升级改造的,哪些又是原先没有泵房需要增设泵房来保证居民用水压力的首先要在供水范围进行调查。将群众反应强烈,改造意愿高,受众面积大的进行先行改造,并逐步完善推进整体改造计划。

2、设定标准、多套可选

由于全国各地经济水平不同,居民对改造的要求也不同。所以采取同一标准进行二次供水的改造显然不够科学,但完全没有标准也万万不可。作为全国标准泵房技术研发单位,熊猫提出了三星至五星的分级泵房标准:三星标准满足基本供水需求,确保供水安全;五星标准全面升级泵房各项配置,不单确保供上水,更是保障供好水。供水企业、居民用户可根据改造需求,资金预算选择最适合该小区的泵房标准。

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3、工程实施、专业快捷

有了改造标准,必须还要有专业的施工改造团队来实施才能确保改造质量。从每一条管路的现场焊接到控制设备的调试,每一个细节都直接影响今后的供水安全。同时,为了缩短改造对小区居民用水的影响时间,在确保工程质量的同时,对工程进度也必须提出要求。针对一些急迫的供水改造小区,可以考虑集成式的供水设备,工厂预制化的生产在确保加工精度的同时,大大缩短了工程周期,现场安装基本在2小时内即可完成。

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4、维护保养、长效管理

由于老旧小区普遍存在物业缺失情况,因此改造完的泵房管理、设备维护保养是个大难题。如果泵房的后期维护管理不到位,那供水依然得不到安全保障。从日常周期性的巡检,到每次巡检15项必检项的检查,再到“接到保修2小时到场6-12小时解决问题”的承诺。熊猫以自身强大的售后团队,为每一位用户提供终身五星级的服务,让老旧小区改造后期的泵房维护保养不再是问题。

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5、平台接入、智能管控

改造完的老旧小区二次供水设备应融入到城市供水体系中,通过物联网、信息化等相关技术,利用智能化平台进行全方位监控,时刻掌握每一个泵房内设备运行状态、水泵吨水能耗等关键参数,一旦出现检测异常,系统马上作出预警报警。再进一步,所有的运行数据,将为后续整个城市的智慧调度、智慧联动供水提供关键数据支撑。

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来源:上海熊猫集团

编辑:朱哲



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